今早出台的调控政策，想必各位的朋友圈都已经刷屏了，各种细则解读也会是头头是道，小编也就不再累牍。

那么，我们来聊一聊本次政策的出台，对杭州学区房市场会有哪些影响？

一般而言，相关调控政策的出台，目的是为了调节积累和消费之间的比例关系，实现供给和需求的平衡。

在市场失灵的时候，调控政策总会随之而来。

本文试从此次调控对学区房市场供给端与需求端可能产生的影响，来呼应主题。

房源供给端（卖家）

Q：“最近怎么样，成交还可以吧？”
A：“当前我们不缺客户，缺的是愿意签字的卖家！”

这是上个月小编在与某学区中介朋友沟通时，得到的答复。而且基本上，大部分优质的学区，答案也几近相同：市场卖脱了！

有一点投资经验的朋友想必都知道，一旦卖单急剧减少，呈无量上涨之势，卖价会是多么凶猛。这也解释了最近几个月杭州的学区房市场的成交价蹿升的缘由。

但经历过牛熊轮回经验丰富的投资者也都知道，无量上涨的下一集，是：价值回归。

此话怎讲？

正常的市场，有大量的买家，也有大量的卖家。大家通过不断报价，撮合交易。

但是一旦有卖家抱团行为产生，势必带来供给的急速减少。而大部分没有经验的买家基于羊群效应，冲动跟随，也就有了追涨行为的发生。

但是一旦市场消化了这部分冲动需求，需求方开始变少。那么原先抱团的供给端还有抱在一起的理由吗？争先恐后一词用在这个时候还是挺准确的，杀跌也就开始了。

回到我们的学区房市场，买卖双方，博弈的焦点，就是比谁比谁更耐不住。很多卖家，就是吃准了广大家长朋友担心买了学区房年限不够而被调剂，急于下单落户的心态。开口就是：现在是卖家市场。

坐地起价已算礼貌。

只是，伴随着一轮又一轮的炒作与焦虑贩卖。胆小的或焦急的买家该买的也已经买了，已越来越少；抱团的投机的卖家却还是那么多。

本次调控是大棒，敲打的对象之一就是这些抱团的卖家！

随便挑一条：增值税免征从2年变成5年。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，对二手房来说大大提高了交易的时间成本与资金成本。

时间成本很好理解，买卖周期拉长了3年。资金成本呢？也许给个图可以更加明显：

按学区房中坚房源售价500万算，新政之后，未满5年的房源将直接多交26.5万的税额。如果卖家还在想羊毛出在羊身上，让买家买单。可能已经没那么容易了，禁不止吓的买家哪还有辣么多。

也许很多人还是没有概念，为什么说以满5作为标准对会市场带来大冲击。

小编选一张图，给大家感受下：

上图是某壳网上的相关信息：全市在售二手房7.6万余套，满5的仅4589套，占比6%。至于这4千余套的房源里，能称得上是学区房的，就更少了。

的确，新政后，满5的房源将变成稀缺品种，涨价是正常的。但这剩下的7万余套原先抱团的未满5的卖家怎么办？

消化了满5学区房房源后，就剩下未满5房源之间的内卷了！内卷，还记得吗？当初买家的那个内卷。

很多人会说：新政一出，挂牌量与成交量必将都大幅减少，因为成本变高了嘛！

对此，小编又不认同。

其他领域小编不是很了解，也不能妄下判断，但是学区房，还是有一定了解的。

那么，新政一出，学区房市场的挂牌与成交，会怎么走？

小编认为：挂牌将大量涌出，成交量却快速缩小！

通常，在读家庭将小学毕业，升入对口初中喻为：上岸。何为上岸？脱离苦海！

在决定卖房的那一刻，这些卖家就已经注定是个投机者。归根到底是想尽早脱手的，只是火热的需求宠坏了他们，一度产生幻觉，认为学区房是只涨不跌的，拖一时涨一时。虽然连改善房也已经看好了、升级的车也选好了、去哪旅游一下也早就想好了，就是交易的字是能拖则拖，不肯爽快签的：也许明天有更高的出价呢？

本日新政的施行，我们基本可以断定：短期内成交量将急剧减少！也就是买单的人将突然变少，可曾经抱团还没来得及出手的还有那么多，这老破小啊，也是一天都不想多待了。

是啊，形势扭转的时刻。最怕空气突然安静…

此时卖家们急于上岸的心情估计与当初那些买家急于落户的心境有的一拼，所以说买卖还是相通的。

何以解忧，唯有降价。

最后，理性的买家收割战场。

优质学校供给端（民转公）

想必读者朋友想必也发现了：最近一段时间，杭州学区房网一直在关注“民转公”。

因为炒作的因素，很多人都误解了政府的良苦用心。崇文转公，卖家夜涨百万；文澜转公，卖家接连毁约。

其实，民转公的真正用意是提升优质学校的覆盖率，补齐教育供给的缺口，让更多的家庭可以享受到优质的基础教育资源。

好学校多了，大家也就不用只盯着原先那几所了。

所以，炒作是一时的。

我们要相信伴随着民转公进程的不断推进，优质学校的持续供给，学区房市场的发展也会更加平稳。

需求端（买家）

本轮杭州学区房市场的猛涨，助推的需求端有：焦虑上头急于上车的买家、有钱有房票的炒作者、为了提升居住品质同学区置换的家庭。被挤下车或者不愿意上车的则是：理性的买家。

解决方案也是说来就来：“落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。”

新政将原先的2套，变为1套，直接封堵了炒作者、置换家庭的交易空间。剩下的也就只有真正需要购买学区房的家庭。

综上，通过本轮新政有效打散抱团卖家、通过民转公增加优质学校供给以及封堵炒作者的作妖空间。

杭州学区房市场必将迎来理性回归之路，学区房买家的美好时光也就到来了！