在二手房一跌再跌的主流叙事背景下，说学区房市场出现了局部骤热现象会不会有些突兀？

突来的消息

如果说当下有哪些影响市场走势的政策性因素。那应该还是上年10月的新政余威，或者上月降息的利好触动，推动着需求进场。

但最近的市场成交呈现出一种主动进场的爆发力，很突然，还很汹涌。

消息一

前几天在为客户对接上城区某学区经纪人的时候，平时的秒回变成了电话过去很久才接。回复说是在签约室攻坚。同时表示，为了能与孟母长期合作，今天的客户是不是可以先对接给另外几位经纪人。因为之前对接的客户以及最近猛增的客户已经让工作量完全饱和，如果再增加客户必然影响服务品质，就违背了开始合作时的共识。

这位经纪人的回复让人很满意，庆幸这些年来在筛选合作经纪人时的坚守收到了好的反馈。懂得拒绝是自我提升的开始。

消息二

在与西湖区一家合作门店日常业务沟通过程中了解到：今天他们门店已经签约了3单交易。在晚上11点的时候，刷新为4单。

一家20余人规模的门店在中介行业属于头部门店，但即便是头部门店能在单日签约4笔买卖，也是少见的。

以上两个消息面下所表现出来的市场走势，有一种很强涌动性，值得关注。

角色的切换

在我们研究市场的过程中，如果能代入到各个角色，去尝试了解他们的想法与动机，可能对结果的导出会有一定的帮助。

过去这几年的市场下跌，是不带商量的，幅度之大让人咋舌。这只是价值的正常回归，因为市场之前的涨幅同样让人咋舌。所以即便跌了这么多，对于大部分卖家来说，卖出价多少还能在买入价之上，只是坐了趟过山车没有抓住纸面财富而已。卖起来尚能果断，离场也会比较坚决。虽然换手率低，拉长了周期后，还是慢慢消化了这些带点遗憾的悻悻离场们。

下行市场的残酷在于它会无情的剥去每一层保护外衣，让肌底露出血色。除去那些只是赚得少些的利润兑现后，现在市场上已经出现了不少高位进场的割肉筹码。

曾经看过一个视频：里面的专家绘声绘色的描述着怎么加杠杆怎么赚大钱。买一套1000万的房产，通过做高估值抵押出800万，然后再买一套800万的房产，抵押出600万…，套娃式操作直到最后一套低总价。如此荒诞与无底线。在那个将jingyingdai玩出花的年份，还是有一些不了解市场深浅的买家落入了这种圈套。

哪怕现在的利率是降低了不少，但面对抵押物评估价的下调，第一轮续贷高峰期还是会到来，无论是选择以贷还贷还是卖房还债都是对这些中产的资产大清洗，必然分流出一大批止损卖盘。客观而言，我们不否认合理利用jingyingdai在满足企业经营或者其他资金需求时候的灵活性与低成本，但作为工具就有两面性，只有适时适量的使用，才能有效发挥其金融属性。风控是基础，否则射出子弹无论飞多久都还是会正中眉心。

除非这些房产进入法拍市场，否则止损盘的定价是不会像早期盈利盘那么痛快的。更多元的卖家构成带来了房产在转手过程中售出原由的差异、议价空间的大小及决策周期的长短。

胶着的市场才刚刚开始。

看法

当然局部骤热行情的出现，还是可以找到原因的。

在10月新政后，不少观望的购买力不计成本的进场。虽然市场依旧还是以价换量的买方市场，但是在一定程度上这些成交的决策周期是很短的，没给自己留多少的博弈空间。没有降价太多本身就是涨价。

虽然在价格上没有得到多少便宜，但率先进场的先机还是有的。如优先选择权，然后市场上楼层与户型都不错的房子就在那个时间段被集中消灭了。

挺怀念新政出台前那小半年的，便宜的价格、足量的好房、诚心的卖家。让人不由的要告诉大家《只有老破小，值得进场》。可惜这篇推文发布于10月13日，新政10月16日就出来了。

把话题带回来。新政后到现在的行情的确去化了市面上大部分的优质房源，这让选房变的困难，通过经纪人将信息进一步传导给准买盘，经过一个春节的发酵及节后降息等政策的再次助攻，买家进场的意愿一下子就涌出来了。

但这是一种假脱销，不是真畅销。经济周期所处的阶段，我们每个人感同身受。市场依旧且将在较长的时间内都是买家市场，等待还是最主动的策略，等待合适的房源，等待合理的价格，果断进场。