本篇推文将作为《学区房买家将迎来美好时光》三部曲的终章。

即第一篇《学区房买家将迎来美好时光》、第二篇《学区房买家将迎来美好时光之在美好的时光里做个进退有度的学区房买家》。

第一篇写于1月底，时值杭城学区房量价之巅，小编开始看空整个市场；第二篇写于4月中下旬，下跌行情初露端倪。

那为何是当前而不是6月也不是7月？6月7月杭城的学区房市场已经风声鹤唳，普遍下跌。

因为在6月，小编只能写：继续看空；在7月：还是看空。

意义不大。

作为行情跟踪，小编倒也笔耕不辍，通过日常更新相关小学的月度成交简报，用成交量与挂牌量来告诉大家：市场渐入佳境，买家市场即将来临。

那么，为何是现在，凭什么判断当前的节点是买家市场的开端？

我们先来看下以下案例：

学军小学与文三街小学作为杭城顶级的学区，过去几个月的走势基本是相同的，完全走出了第一篇《学区房买家将迎来美好时光》所言：“挂牌将大量涌出，成交量却快速缩小”。当然，这里可以自信点把里面的“将”字去掉，因为挂牌量已经实实在在的大量涌出，成交量也趋近于0。

所谓量价同行，有了挂牌量与成交量，我们就需要去观察成交价了。当前的成交，基本都是降价房源，也就是只有那些先知先觉能果断降价的卖家，才能获取成交先机，兑现离场

小编了解到：当前学军小学的门槛价已近470来万，文三街小学的门槛380万左右；而在年初，学军小学的门槛是630万左右，文三街也是440万上下（详见：《杭州学区房一线一梯队最低门槛》）。

也就是经过本轮修正，杭城学区房削峰填谷的效应已经体现，相关学校的学区溢价已经降低了一个维度：用原先文三街小学的预算已经可以买入学军小学的学区房，用原先保俶塔实验学校的预算可以买入文三街小学的学区房。

在没有改变成本的前提下，实现了学区的升级，会刺激部分观望买家的买入冲动。而这部分需求得到升级的买家，会为对口学区房的颓势带来一定支撑。

所以，小编认为，调整行情的阶段性节点到来。

当然，前提还是：降价要到位。

会有卖家会找到小编，打听什么价格卖才好，或者问问有没有合适的买家介绍。

也有卖家感言当初那篇《Hey！那边的卖家，还抱着呢？》开篇太过戏谑，不顾及卖家的感受没看进去，要是当时能果断出手，现在也不至于心急如焚，一辆BMW X5已经蒸发掉了。

所以，就当前的市场成交情况而言，小编认为先锋降价部队已经到场且实现了稀量的成交。

这也告诉了抱有幻想的其他卖家：何以解忧，唯有降价！

降价的主力部队即将到场，来争夺有限的买盘。

到了哪个场？到的是：买家市场。

刚刚过去的这几个月，除了降价这一悦耳的旋律外，杭州的学区房市场还发生了很多新变化，影响的不仅仅是卖家，还有广大的买家朋友。

有个案例是这样的：有位家长想买某小学的学区房，付了20万定金，期间各种消息频出，一番心理斗争后打算违约。结果卖家说再给你降价40万，怎么样？

如果说当初的卖家市场，价格一天天的往上走，买家追着买，是卖家舍不得卖；那么当前的买家市场，哪怕价格到位，买家还是不太敢买。

能下手的买家，是有限的。

所以，广大还在场内的卖家们，请珍惜每个来议价的买家吧，他可是鼓起勇气的，稍有风吹草动，可就不买了。

何至如此

让我们一起来梳理下。

时务

一、8·5楼市新政

先从近的说起：8·5楼市新政。

今天是农历七夕，小编就拿鹊桥做比：新政就像那道银河，在部分原先想买学区房的家庭与购房资格之间划了界限。

对于这部分家庭，小编的建议是：如果在明年幼升小报名之前，已确定无法获得购房资格的。

就必须放弃幻想，果断重作打算。

如果还是想在杭州就读，就尽早完成落户。

然后有三个方向可供参考：1、摇号民办小学；2、如若摇号未中，则可以按积分入学对应学校。3、如果符合人才居住证的条件，应尽早去申请。

因为按积分入学，是四表生，有了人才居住证，则是三表生。且部分城区持有人才居住证的家庭，小朋友入学的时候可以在居住地或工作地按需选择，相关政策请咨询对应城区的教育主管部门。

人才居住证的申请不同于高层次人才，还是比较容易申请的。相关信息请参考《2020年杭州市区随迁子女入学将使用父母的居住证积分》、《杭州这类居住证申领对象有变化！具体如何办理？》、《杭州引进人才居住证申领对象有变化！》，以上文章对人才居住证办理的资质、流程等都有做相关介绍，暂时失去购房资格的家长可以参考一下。

虽然本轮新政的出发点是“进一步支持自住需求、抑制投机炒房，规范房地产市场秩序”，但在客观上，以社保缴纳时长作为标准也的确挡住了很大一部分新杭州的人的购房需求，其中就包含了学区房的买家。

事分为二，以社保市场作为标准在客观上利好了缴纳了较长社保的学区房卖家，让他们的房票含金量陡增。

学区房的业主在小朋友小升初后基本就会开始考虑出售房产，而一般也都是在幼升小入学前完成的买入，所以基本上都有7年以上的社保缴纳周期，其中应该还有不少满格的“社保巨子”。

而学区房最具实用与保值价值的学位资格对他们而言，已经没有红利；一厢又是红盘潮万一能中签的强力吸引。

所以，新政下买家因购房资格而变少，而卖家却因腾房票的冲动将变得更多。

二、密集的重磅政策

美股市场，迄今为止，总共发生过5次熔断，第一次是1997年10月27日。

然后在2020年3月9日，美股三大股指大幅低开，开盘四分钟后，标普500指数日内下跌7%，触发第一层熔断机制，暂停交易15分钟。美股第二次熔断。

3月10日，“股神”巴菲特接受雅虎财经专访时表示：道琼斯指数狂泻2000多点，触发熔断，89岁的他，也没见过这种场面 。

然而在接下来的3月12日、16日、18日，美股又发生了三次熔断。

十天内四次熔断。

很多人笑言：巴菲特那么厉害的人物一辈子也只是经历过5次熔断，而我们在10天内就见识了4次。

小编不敢自比巴菲特，但自2014年注册hzxqf.com开始观察学区房市场至今，过去几个月出台的相关政策，其广度与深度也是过去这么些年所没有过的。

无论是北京的多校划片还是深圳的大学区，其实都不是突然发布的。北京的多校划片，去年就已经宣布；而深圳也自2015年开始就在龙华、福田、罗湖等区探索与试行大学区制。甚至杭州的原下城区，也有不少学校已实行大学区多年。

主要原因还是效应叠加，大家都从学而思与新东方的股价里看到了zhengfu实行双减政策的决心。

如果说北京的多校划片或者深圳的大学区政策，是远方惊雷。炸醒了卖家的发财美梦，也改变了买家的学区崇拜。

这是过去。

那么有哪些政策会对将来产生影响？

第一个：教育部等八部门关于规范公办学校举办或参与举办民办义务教育学校的通知

根据该通知精神，在接下来的两年内，杭州将有大量的民办学校转为公办学校。

12年一个轮回，依稀记得2009年12月29日的那个下午，杭州市中小学体制改革领导小组办公室宣布杭州29所“国有民办”中小学体制调整方向确定：其中18所学校转为公办，11所学校转为民办。（相关信息详见：《为什么说民转公是大势所趋》）

可能接下来的某天下午，相关部门又会突然宣布国有民办批量转公办的消息。

此举将彻底改变杭城优质教育资源的公民格局，从此公办学校正式崛起。不仅是质量上的崛起，更是数量级的改写。

当前的这些国有民办学校，无论是师资还是硬件条件基本上有优于周边的公办学校。

从此，再无国有民办，优质学区不再特别稀缺。

第二个：日前发布的《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划（2021—2025年）》

该计划指出：

为对标人民群众新时代对“美好教育”的更好要求，进一步强化优质学校、优秀教师的辐射效应，推进优质教育公共资源的优化配置，确保名校资源覆盖到每个郊区新城。

一是全面推进跨区域跨层级名校集团化办学。

加强市域统筹力度，建立区域教育对口协作机制，深化新时代城乡义务教育共同体建设，发挥好市属高中名校的龙头领跑作用，加快核心区优质基础教育资源向“九大星城”延伸拓展。

二是积极引导优秀教师赴“九大星城”任职任教。

对赴“九大星城”任职任教且达到一定年限的中小学教师，在职称评定、评优评先、工资待遇等方面给予政策倾斜。全面推进义务教育教师“县管校聘”改革，加强县域内教师资源统筹管理，引导骨干教师和校长向农村学校、薄弱学校流动。

三是深化名师乡村工作室建设。

目前全市已累计建成123个由特级教师、高校教师等领衔的名师乡村工作室，今年数量还将有所增加。招收学员覆盖所有乡镇，并形成了“1+10+N”的乡村教师培育机制。我们将进一步完善名师乡村工作室建设机制，鼓励名师以工作室为平台，充分整合线上线下优质资源，做好乡村教师的传帮带，与乡村学校合作开展教学科研工作，为乡村教师专业发展提供更有力的支持。

无论是多校划片还是大学区，都只是外在的方式，是相关规则的变动，名校还是小部分人的名校。

而杭州接下来在做的，则是内在的方式，通过集团化办学及师资流转，让名校变成大部分人的名校。

这是表与里的区别。

以上两个政策如果能够执行到位，那么主城区的顶级教育资源将因为国有民办学校的转制而在数量与质量上均得到大幅提升；九大星城也将受惠于集团化办学和师资流转，让家门口也有好学校。

不过，小编觉得集团化办学也要循序渐进。

原先的求是小学（浙大附小），是老杭州心中的不二之选。接连举办了：求是小学（星洲）校区、求是小学（竞舟）校区、求是小学（和家园）校区、求是（之江）二小、浙大二附小。

也很早就在分校间实行教师流转办法，后来星洲与竞舟相继独立办学，锁定了流转过去的师资。

当前的求是小学本部浙大附小，已是西湖区名校里少有的学区黄色预警的学校了。何为黄色预警，就是包括三表生在内，都不足以覆盖招生计划。

求是教育集团办分校，好像就有点用力过猛。

在教育方面，当其他地方还在思考怎么富起来的时候，杭州已经在实践如何共同富裕了。

以前，我们只是从书本上、广播里、电视中看历史，是旁观者；数字时代，每项政策都与我们息息相关，每个人也都从旁观者变成了亲历者。

识时务者为俊杰。

时机

当前应该是学区房成市以来，学区房买家在议价空间、选择余地等方面最为主动的时期。

当然，这还只是开始。

诚如上一段“时务”所言，过去的一段时间，学区房市场发生了很多变化，其影响完全扭转了行情的走势。

卖家的标签也从“老破小鉴赏专家、坐地起价委员会委员、买家希望粉碎大师”变成了“红盘遥望者、卖房PPT高手”。

当然，以上标签只是玩笑。但当前已经完成幼升小阶段的家庭急于脱手学区房的心境还是能从不断地降价中看出来的。

降价归降价，但也不是你降价了我就一定要买了。

其一，价格是否降到位了；其二，是否还有购买学区房的必要。

至于价格是否降到位了，每个人的预期不一样，小编也不能给出完全肯定的价位。

之所以上面得出部分学区的部分先锋降价房源到位了，是因相关学校对口的房源在层级上已经降维，譬如用文三街的预算可以买到学军的门票，对于追求顶级学区，原本因为年限问题短期内必然会出手的家庭来说，是出手的时机。

但更多长远打算的家庭，如果离幼升小还有很多年，倒也还可以再观望观望，毕竟“2年内国有民办转公”这个预期如若真正实现的话，释放的名校与师资将再次稀释存量名校的学区溢价。

还有就是落户年限问题，虽然本年幼升小已经结束，相关学校的落户年限较往年都有不同程度的增长。但在小编看来，落户年限有一定的滞后性，今年入学的家庭以过去几年学区房牛市期间置入房产的家庭为主，今年的相关政策还没有在年限中体现出来。

也许因为惯性，明年的年限还会增长，但是今明两年将会是落户年限的顶点。爆表也许还会有，但年限不再长。

我们在选择意向学区的时候，切不可盲目对照过往年限。

再叠加“中考将继续维持低难度”、“分配生制度”、“多校划片与大学区预期”、“国有民办转公办”、“跨区域跨层级名校集团化办学”、“购房资格受限”、“贷款难度变大周期变长”等诸多因素，学区房买家的置业难度也在不断加大。

所以，在是否还有购置学区房的必要性上。每个家长都需要扪心自问，决定要买学区房的原因是什么，是追求优质教育的同时顺便赚点房产增值的钱还是投资有学区溢价的房子赚些钱的同时顺便读个书。

当前顺便赚钱的概率已经变小，学区房正处于去水分的进程之中。

在价位降维、完成本轮去泡沫后，学区房的保值属性还是会在的，其地位依旧会是二手房市场的金字塔尖。只是其估值会从房产价值为辅学区溢价为主切换为房产价值为主学区溢价为辅。

所以如果不是为了追求赚钱，是为了让下一代接受更好教育的家庭，学区房还是首选。

但也无需盯着那几所顶级的学校，双减政策将会持续，也必会深入。

伴随着相关政策的执行到位，学区房的可选余地也将越来越大。

因此，在购置学区房的时机上，每个家庭可能也不尽相同。

如果有相关的疑问，家长朋友可以添加小编为好友，通过咨询来梳理自身的需求。

上半年，杭州的学区房市场如此熊市，通过孟母品牌对接的家庭买到的也大多是降价到位的顶级小学学区房戓其他腰部名校的学区房。

置入顶级学区的家庭，因为买入的房源基本是降价到位的房源，哪怕也有所调整，但基本上买入价位已较其他房源低了很多，家长的心理压力自然也能少很多。

在削峰填谷的效益下，部分预算有限的家庭，在置入腰部名校的学区房后，当前的市场价位已高于买入价。

这与我们对接的经纪人对本学区房源的熟稔程度有很大的关系。只有不断跟踪学区内房源实时动态的专业经纪人才能在短时间内匹配出与家长需求相符的优质房源。

碰到过有家长提问：通过你们对接的经纪人与我们自己找的有何不同？

区别就在于，立场完全不同：

任何一位随机碰到的经纪人，他都会告诉你，他所在的学区是最适合你的，出发点是他的利益。

而孟母品牌会根据家长朋友的需求，在全城收录的名校里进行需求梳理，匹配出适合的学区。再对接专研该学区的靠谱经纪人，挖掘出与需求相符的房源。出发点是家长朋友、经纪人以及孟母品牌共同的利益。

欢迎来到买家市场，孟母^®与你一路同行！